为应对日趋激烈的竞争，近五年来，上海全市数以百计的大中型商业项目完成了大面积的升级改造。据联商网数据中心统计，上海目前已开始改造或计划启动改造的存量商业项目超过60个，其中2018年内有望正式营业或局部试营业的项目将近30个。

  改造大军中，不乏脱胎换骨彻底重来的项目，涌现出了诸如艺术主题购物中心K11、城市奥莱百盛优客、荟聚各国特色的美罗城、精致购物中心百联淮海755、由日本事务所重金设计改装的百盛淮海店、形象环境再次升级的顶奢购物中心恒隆广场、改头换面焕然一新的大宁国际……这些项目的改造堪称成功，但也有不少项目改造后未能获得新生，依然继续沉沦。

  改造对于项目自身而言颇有一种壮士断腕的决心和魄力，同时这批存量资产的改造也是整个商业地产发展史上浓墨重彩的一笔，改造成功者的经验尤其值得同行借鉴。依据开发商背景及商圈潜力，首期“锵锵三人行”商业点评从中选出最受关注的十个改造项目，进行逐一评点。

  这十个系出名门的旧改项目分别是（排名不分先后）：一百商业中心、上海世茂广场、瑞安广场、恒隆港汇广场、长风大悦城、华润时代广场、淮海南丰荟、UMAX悠迈生活广场、三林信城印象汇、百联曲阳购物中心。其中7个项目位于市级重点商圈，3个位于区级商圈；6个为大型购物中心，4个为中小型项目；7个将于今年全面营业，3个则在2019年开幕。

  一百老楼率先调整完成，走复古路线获取了老一辈消费者的共鸣，但从奈雪の茶等品牌的引进，也预示着商场似乎不止想做中老年客群；另一方面，C馆新楼原东方商厦上周已开业，这部分倒是实打实的年轻潮流定位，但目前来看只是半成品。

  “铿锵三人行”认为，所谓年轻定位，并不是招一些时尚潮流运动品牌就足够，更需要运营层面的逐渐完善。这些时尚品牌，年轻人在其他商场甚至线上也能购买到，商场如何从本质上获得年轻人的共鸣，更重要的是商场自身这个品牌。

  其十楼与SMG合作的文商互动体验式乐园或将决定项目的人气，这与静安大悦城屋顶摩天轮成为项目点睛之笔类似。SMG文创乐园同时与对门世茂广场三丽鸥打造的上海滩主题Hello Kitty乐园相映成趣，世茂与一百联手打造的南京东路新门户引人遐想的空间颇多。

  一百堪称当年亚洲顶尖商业水平四大百货公司之一留下的老古董项目了，如今更多的客群其实是来自游客及老一辈的消费者，之前的闭店在社会上引起广泛关注。老牌国企怎么结合行业发展的新趋势及消费习惯的更新迭代，以创新思维的角度打造一代人眼中的情怀项目，这是个长期工程，大家认为呢？东京大阪多家老牌百货店改造其实是有许多值得借鉴的地方啊，你们去逛过了吗？

  联想项目：大阪阪急百货、东京银座伊势丹、东京银座GINZA SIX、首尔乐天百货总店、曼谷 Central World 、台北信义新光天地、杭州大厦

  可能是南京东路步行街上唯一一家优质购物中心，是今年最需要我们来关注的改造项目之一。其亮点在于由负责K11改造的设计师Andrea Destefanis进行建筑再造，需要尽可能规避该项目之前内部的结构动线问题。在消费的人越来越注重舒适体验感时，放眼整个南京东路却几乎找不到一家集合多业态的一站式商业体，世茂广场能否补上这个空缺？类似香港项目，世茂广场楼层较多，高区可学习香港朗豪坊或希慎广场经验进行导流，如改造顺利，世茂、新一百与来福士将一同推动西藏路商业街的复兴。

  从目前的情况去看，除了全球最高规格Nike旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店，和国内首家Hello Kitty上海滩主题馆以外，上海世茂广场最新吸纳了包括LEGO中国首家直营购物中心店、高端设计师品牌ICICLE上海首家概念店、西西弗全国首家旅行主题书店、美食类第一大号《日食记》首家线验店、零售潮牌集合店YOHO Store上海首家blue系列体验店等品牌，涵盖吃、喝、玩、乐、购等生活方方面面，力图打造魔都潮流新枢纽。

  “铿锵三人行”认为，高规格旗舰店合作对该项目而言具有强引流作用，兴业太古汇的星巴克烘焙工坊就是最好的例子，同时商场需要在自身的舒适体验方面给到消费的人一个完美解决方案。

  联想项目：香港铜锣湾希慎广场、香港尖沙咀iSQUARE、香港朗豪坊、香港The ONE、香港旺角MOKO新世纪广场、东京晴空塔天空城、新加坡

  瑞安集团第一个真正意义上在核心商圈的盒状商业项目。作为非常优质的港资开发商，瑞安虽然在上海拥有众多项目，但在竞争量级上除了新天地，相对落后于新鸿基、嘉里、太古等几个标杆项目。虹桥天地、瑞虹天地月亮湾等都有良好口碑，但碍于位置远离核心商圈，未能尽情释放能量。

  瑞安广场将整个新天地辐射扩张至淮海中路，新天地街区由此获得淮海中路入口，还包揽黄陂南路与新天地两个地铁站，直接与K11短兵相接。“铿锵三人行”认为，这一个项目将是瑞安验证自己的一个舞台，希望瑞安广场可以和K11形成互动，打造属于淮海中路的爆点。

  据悉项目定位会结合文创类，瑞安对原本结构彻底改造，通过大露台及通透空间形成交互的创意空间，让其成为城中全新的创意体验与时尚之地。3万平方米的体量与K11门当户对，预计会吸引到大量时尚女性偏好的轻奢体验品牌与特色餐饮。B2层直接与地铁站及K11相联，且看瑞安是否会模仿凯德打造客流大站的地下商业美食区。

  瑞安广场量身定制的主题年后即将揭晓，究竟是女性时尚主题还是科技时尚主题，抑或其他新兴主题，拭目以待。

  联想项目：东京新宿LUMINE、东京新宿NEWoMan、上海K11、台北微风广场

  去年完成史上最大改造的南西恒隆广场零售额飙升26%，租金上涨22%，被称为国内最具代表性的顶奢商场是当之无愧的。恒隆系今年的聚焦点无疑轮到开业至今最大工程优化的港汇广场，设计亮点多多。诸如大台阶改成超大广场艺术空间，地铁9号线的连通及相应商业空间的扩大，据悉，工程改造期将持续至2019年。

  港汇今年的改造计划是年中完成新翼部分的改造然后交付。其他还有不少细节的优化完善工程，包括连廊连接主楼，动线变得更加丰富。新翼未来会拥有更多的设计师品牌店和潮流生活店铺，也包括非常着迷的电影院和OLE精品超市升级重开。

  港汇广场作为上海最具代表性的传统高端购物中心，在未来将面临ITC强有力的竞争。“铿锵三人行”认为，商场需要调整的除了常规业态组合外，一个更舒适更适合现代年轻人以及家庭消费者青睐的空间环境，可能是商场更需要做的，毕竟ifc和iapm已经证明了，在商业环境上，新鸿基很有一手，这是对恒隆突破自身风格的考验。

  虽然闵行众多大型购物中心火爆开业，截留了西南区域大量客流，但徐家汇无疑是未来核心区最令人期待的商圈。itc的酷炫视频和六百汇金合体改造效果图相信好多人都看过了吧？美罗城其实现在调改的很好，虽然物业条件实在不忍直视，但是人气旺、品牌丰富啊。因此，港汇的调整也是势在必行，毕竟那么强大的商业竞争对手近在眼前。

  整个商圈的连廊也已动工，港汇开业至今也快满20年了，不得不承认，港资出品的东西，建筑规划设计上还是比较耐得住岁月的侵蚀。

  就商圈潜力与发展商资质来看，蜕变升级后的恒隆港汇与蓄势待发的itc有望构成像成都春熙ifs与远洋太古里一般，两个顶级商场面对面竞合的双赢局面。同样是两大港资对阵，只是由春熙的九龙仓vs太古，变为徐家汇的新鸿基vs恒隆，期待下徐家汇商圈的未来吧。

  联想项目：香港金钟太古广场、香港又一城、香港圆方、新加坡ION Orchard 、东京中城

  堪称最需要我们来关注的改造样本，从收购长风景畔起到去年挂牌就备受行业关注。大悦城制造话题、街区打造的能力毋庸置疑。

  从目前公开的资料来看，长风大悦城也将在屋顶打造全上海独一无二粉色景观跑道，也会称为继静安大悦城屋顶摩天轮及摩坊166之后上海又一个屋顶地标。承载的主题运动街区也值得期待。届时，魔都时尚达人，又会有一个炫酷的运动新选择。

  配合“时尚女主”的品牌定位，室内也将打造沪上独家的女性主题街区，精致女性、艺术氛围都将成为醒目特色鲜明的标签。“铿锵三人行”认为，在“城市微度假”的功能定位指引下，加上长风大悦城有公园、水族馆、乐高乐园等刚需，之后将有地铁连通，改造助力后，难说不会成为品质家庭消费的一大热门选择。

  长风板块一直是普陀的一张名片，真如不给力只能靠长风来补，其实长风板块的位置很好，周边不缺办公及居住人口，中粮的强势入驻已经让这个老项目有了起色。长风大悦城地下室的率先问世也极具大悦城范儿，年轻、有活力，强势导流，至少在目前的B1已经看到未来会火起来的苗头了，所以，真的不是缺项目，而是缺好的操盘者。

  联想项目：北京朝阳大悦城、成都大悦城、香港Yoho Mall形点、香港荃湾DPARK、川崎LAZONA、东京湾Lalaport、新加坡怡丰城、马尼拉Trinoma

  这是多年来华润在大上海唯一一个运营中的项目，1993年由华润与上海华联商厦合资设立的全国首批外资商业，最初为百货业态构架，与对街的第一八佰伴共同构成新上海商业城的门户。

  熟悉浦东商业的朋友一定不会陌生，时代广场由于定位的不清晰，交通的硬伤，和来自马路对面八佰伴的强势冲击，也是“沉沦”多年，如果不说，大概很多人很难把这一个项目和万象城产品系列联想在一起吧？

  这家店是华润旗下全国第一个购物中心，但从一开始做的高档定位就稍显水土不服，内部的动线规划也让其缺乏活力，如今市场变化，随着深圳、杭州、南宁等地万象城已成为业界标杆，此番全馆封场改造也属正常。

  华润此次调整更是请到爆改曼谷SiamDiscovery购物中心大获成功的日本设计大师佐藤大进行再造。在商业内容已经很饱和的当下，设计可能会成为胜负手，这家店以及陆家嘴中心的建成势必会带动八佰伴所在商圈的消费环境提升。

  “铿锵三人行”认为，华润时代+八佰伴+陆家嘴中心形成的张杨路金三角，由百联世纪+世纪汇+96广场构成的世纪大道金三角，正大+ifc+尚悦湾形成的小陆家嘴金三角，三个金三角的博弈竞争与互补将极大改变浦东的商业格局。

  据悉项目区别于按品牌、品类做为零售空间布局的传统方式，设计师围绕设计核心理念“The Beauty Theater”，开创大型零售空间与艺术及生活空间体验感相结合的氛围，重新打造为顾客提供一系列生活体验的“生活方式实验室”，例如数码实验室、街头实验室、创意实验室以及游戏实验室等 13 个主题空间。

  香港南丰集团改造虹桥南丰城大获成功后，移师淮海中路原香港瑞兴百货地盘，打造精致购物中心“淮海南丰荟”。随着南丰荟进驻和瑞安广场及新鸿基中环广场翻建，九龙仓大上海时代广场、新世界K11、香港广场、力宝广场七大港资商业云集，将如何改变淮海中路东段，拭目以待。

  南丰城在打造亲子业态方面已经做到了业内标杆，成为上海以家庭亲子为主的优质商业项目之一；南丰荟作为市中心改造项目，不论从硬件风格还是客观定位而言都是完全不一样的类型。

  “铿锵三人行”认为，从外立面现在的状况来看，可能会走小而美的精致走向（例如去年开幕的小而美典范凯德星贸），但没有交通枢纽大客流是劣势，具体如何运营会是个有趣的观察点。

  那么多年了，在这片被称为“淮海路东段商业百慕大”的区域，几个项目其实一直做得半死不活。

  南丰荟所在楼改造前大部分是餐饮租户，涵盖当年的一些网红餐厅，比如傣妹还有某火锅。但硬伤较多，比如缺乏停车位及整体面积过小。南丰接这个小项目非常符合他们在行业里一贯的低调作风。

  改造期间其实还闹出不少“故事”，着过大火，拉过横幅，但最终呈现的外立面效果还是相当惊艳的，至少逼格是到位了，taste也很好。顶层的退台应该能打造出一些比较有亮点的餐厅吧，静等花开。

  联想项目：香港金钟廊、新加坡bugis、菲律宾马尼拉Makati商圈德Greenbelt与Glorietta购物中心、东京六本木之丘

  百联的第一家城市奥莱由五角场东方商厦转型而来，青浦奥莱的成功让其在这家店的打造上不乏资源，同时也符合五角场商圈的客群定位。

  百联将“品质+折扣+人气集合店”的复合概念引入UMAX悠迈生活广场，通过引进跨界经营集合店、深受年轻人喜爱的时尚潮牌和流行品牌，搭建年轻人的社交平台，引领时尚生活的独特空间。比如当当书店旗下文创商城当当小镇的全国首店就是其亮点品牌之一。

  “铿锵三人行”认为，城市奥莱需要营造的是那种“喧嚣氛围”，让人释放内心的消费欲，毕竟从商业体的环境舒适度等各方面来讲，消费者有更多的选择，顾客来奥莱，最大的目的无疑是购买行为，而这点似乎是百联在运营上所欠缺的，从真实的情况看，悠迈生活广场有借鉴百盛优客的念想，但尚未营造出那种感觉。

  值得一提的是，UMAX门前五角场下沉式广场是上海客流量最高的路口，但UMAX由于是五个角中商业体量最小的商场，故门前客流量在五个路口中最低。随着UMAX、太平洋森活、大学路下壹站相继揭幕，五角场只剩下UMAX旁边的蓝天剧场地块尚待开发，该地块如能与UMAX联动，则五角场五个角有望形成势均力敌的态势。

  联想项目：上海百盛优客、首尔站乐天奥特莱斯、纽约Century 21折扣百货

  相距仅1.5公里的中型购物中心三林中房金谊广场，如今人气旺盛闷声发大财。

  “铿锵三人行”认为，浦东三林有足够的现成客群支撑一个更大型的一站式购物中心，但需要配以现代的商业理念改造提升来获取周边客群的青睐。

  之前三林城市商业广场老项目的失败，更多是无商业逻辑的建筑规划设计和随意的出租操盘所致，如今由万科印力打造，商业理念当然会有所不同。但值得一提的是，即使以前宝大祥和第一食品也难以获得该区域消费者的青睐，如今印象汇将怎么样打造此类商圈相对刚需的餐饮、儿童家庭体验业态，需要我们来关注。

  奇幻生活体验乐园，结合三林庙会文化的4000方美食市集，带SphereX球幕以及4DX特效影厅的4000方浦东首家CGV影院，将玩具游乐、科普实践、职业体验、艺术早教、卡通动漫、家庭亲子等内容科学融合的2000方主题儿童乐园，1000方文创书店，1500方健身会所……静待万科印力继七宝万科之后在沪第二座大型购物中心的表现。

  联想项目：上海七宝万科、杭州西溪印象城、香港屯门vcity、香港将军澳popcorn、新加坡Jurong point、新加坡JEM与 Westgate

  上海商务中心彻底翻建，百联集团的又一改造项目。该集团去年的几个百货调改项目几乎都没有质变，但购物中心方面颇有建树，百联又一城是百联的旗舰项目，百联西郊、百联中环也有不错的人气。

  百联世博源和百联世纪类似，虽然难免遇到购物中心常见的瓶颈，但总体而言已经属于最符合主流购物中心操盘模式的项目；百联曲阳是否能在此基础上更进一步？

  “铿锵三人行”认为，该项目所在的大柏树曲阳商圈周边居民密集，且无近距离竞争对手，问题是紧邻高架，以及原有外立面等设计方面缺乏亮点，因此因地制宜地迎合周边客群需求、接地气是关键。

  其原先用于展览的罕有层高优势：1-5楼层高6米，6楼层高10米如何有效利用值得关注。期待大柏树成为北区继五角场、大宁、虹口足球场、瑞虹、控江路之后又一重要商圈。

  联想项目：上海百联又一城、上海百联中环、上海百联西郊、新加坡Northpoint City纳福城、香港观塘apm、香港葵芳新都会、香港港铁德福广场

  其他重点商业旧改项目：外滩中央、淮海中路新鸿基中环广场、南京西路818广场、城开YOYO原汇民商厦、城隍庙广场、协和城1期、浦江镇新田360原华侨城OMALL、星宝购物中心原易买得STARMALL、彩生活时代广场原亿丰家具城……

  该项目几乎是彻底推倒重建（仅保留了外墙），而非仅仅内部改造。先期的几个运动品牌沿街店已经初显定位，内部有全新优质硬件条件，林肯爵士乐上海中心更是全国首店。此项目最大的问题是如何吸引到南京东路去外滩的客流。

  联想项目：香港1881 Heritage 、上海新天地、上海思南公馆、上海外滩源

  由厂房园区改造的配套商业的项目也可圈可点，例如：越界世博园、宝山新业坊·源创3期、金地商置三邻桥社区生活中心、静安新业坊尚影国际、游悉谷……

  此处就不再展开，有兴趣的朋友能自行关注，也欢迎爆料，留言评论参与互动~

  下期，“铿锵三人行”将聚焦“2018二十大最受关注的新开业项目”，敬请期待！欢迎大家留言提供信息~

  1、“锵锵三人行”商业点评团队简称“铿锵三人行”，由联商网上海商业情报官郭歆晔特邀魔都商业图报/商业咔博主kaga及二分之一说博主林小蕾组成，三人将主要是针对上海购物中心作观察点评，剖析商业地产发展肌理。

  2、文中“联想项目”仅指点评团队在讨论时思想碰撞所联想到的有部分关联的项目，随想而并非建议参考学习对象。